Fiscalité des SCPI :

Quelle fiscalité sur les SCPI ?

Pour rappel, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements sous forme de parts dans des sociétés de gestion de parcs immobiliers et qui permettent aux investisseurs d'en tirer des revenus sans un effort trop important. Voici quelques grandes lignes sur la fisaclité de ce placement immobilier qu'il faut connaître avant de se lancer. L'article 8 du Code Général des Impôts stipule que les sociétés civiles immobilières sont fiscalement transparentes. Tout d'abord, les revenus distribués par les SCPI aux investisseurs sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe deux principaux régimes pour la fiscalité des SCPI : le régime micro-foncier et le régime réel.


Les investisseurs peuvent bénéficier d'un abattement de 30% sur ces revenus fonciers, correspondant à une prise en compte forfaitaire des charges et frais liés à la gestion de l'investissement. Ces revenus sont en même temps soumisaux prélèvements sociaux dont le taux est de 17.2 % en 2023. En cas de plus-values réalisées lors de la revente de parts, l'impôt sur le revenu s'applique au taux de 19% (plus 17,2% de prélèvements sociaux). Un abattement pour durée de détention peut être mis en place, allant de 2% par an à partir de la 5ème année de détention jusqu'à 22% au-delà de la 30ème année de détention. Enfin, les SCPI sont soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui est répercutée sur les investisseurs en fonction de leur quote-part de détention. La taxe d'habitation est également due pour les biens immobiliers détenus par les SCPI. Toutefois, les investisseurs ne paient pas la TVA.


Il est important de noter que la fiscalité des SCPI peut varier en fonction de la situation de chaque investisseur (résident fiscal français ou étranger, statut professionnel, etc.) et de la nature des SCPI (fiscales ou de rendement). Il est donc recommandé de se faire conseiller par un professionnel avant de réaliser un investissement.

Comment défiscaliser avec une SCPI ?

En tant qu'investisseur, les SCPI fiscales sont l'un des moyens les plus intéressants pour réduire sa pression fiscale sans acheter dans l'immobilier directement. En effet, ces sociétés sont éligibiles aux divers dispositifs immobiliers de défiscalisation en vigueur. On retrouve ainsi :

  • les SCPI Pinel : dispositif Pinel avec possibilité de contrôler le montant de défiscalisation. Taux allant de 10.5 % à 17.5 % pour une location entre 6 et 12 ans
  • les SCPI Malraux : dispositif qui incite les investisseurs à rénover les biens anciens. Réduction d'impôt jusqu'à 30 % en cas de travaux majeurs et garder le bien pendant 9 ans
  • les SCPI Déficit Foncier : dispositif qui permet de réduire la base imposable avec une réduction allant de 22 à 30 % selon le montant des dépenses de travaux dans une limite de 10.700 €

La déclaration des revenus en SCPI en régime réel se fait avec un Imprimé Fiscal Unique (IFU), document transmis par la société aux investisseurs. Il faut indiquer dedans le montant des revenus bruts, des charges et des intérêts liés aux prêts contractés par la société pour acquérir des biens. Il faut également remplir le numéro 2044.

Pourquoi investir dans une Société Civile de Placement Immobilier ?

En tant qu'investisseur, il y a de nombreux avantages à se tourner vers les SCPI pour diversifier ses placements :

  • Diversification du patrimoine : les SCPI permettent d'investir dans plusieurs actifs immobiliers sur différents secteurs
  • Accessibilité financière : l'acquisition de parts dans une société qui gère des parcs immobiliers est plus simple que l'acquisition en direct
  • Gestion simplifiée : les sociétés sont gérées par des professionnels qui s'occupent de l'ensemble des tâches liées à la gestion immobilière (acquisition, gestion locative, entretien, etc.)
  • Revenus réguliers : la plupart des SCPI distribuent des revenus réguliers à leurs associés sous forme de loyers issus des biens immobiliers acquis. Ces revenus peuvent être perçus sous forme de versements trimestriels ou mensuels.
  • Potentiel de plus-value : l'investissement en SCPI offre aussi un potentiel de plus-value à long terme, en fonction de l'évolution du marché immobilier et de la gestion de la SCPI

Conseils pour investir en SCPI

Vous êtes intéressés par des placements dans une société civile de placement immobilier, voici quelques conseils pour se lancer :

  • Bien comprendre le système : fonctionnement, avantages et risques
  • Choisir la bonne SCPI : chacune socité a des caractéristiques et des stratégies d'investissement différentes. Il est important de bien connaître son objectif et les types d'actifs cohérents avec ce dernier
  • Avoir une vision à long terme : il est donc important d'avoir une vision à long terme et de ne pas être trop influencé par les fluctuations à court terme du marché car ce type de placements se prévoit sur plusieurs années
  • Évaluer sa capacité d'investissement : il est conseillé de ne pas investir plus que ce que l'on peut se permettre de perdre et de prendre en compte les frais liés à l'investissement
  • Suivre les actualités du marché immobilier : comme le marché immobilier est en constante évolution. Il est donc important de suivre les actualités du marché immobilier pour détecter les opportunités d'investissement
  • Consulter un conseiller financier : il est recommandé de consulter un conseiller financier avant d'investir en SCPI. Un conseiller financier pourra aider à évaluer sa capacité d'investissement, à choisir la bonne SCPI et à diversifier son portefeuille

Revendre des parts en SCPI

Voici quelques astuces pour revendre des parts de SCPI en toute tranquillité :

  • Faire appel à un courtier spécialisé en SCPI pour vous aider dans la recherche d'acquéreurs potentiels
  • Fixer le prix de vente : doit être déterminé en fonction de la valeur liquidative de la SCPI, qui est publiée périodiquement par la société de gestion
  • Donner un mandat de vente à un intermédiaire, un courtier ou un conseiller en gestion de patrimoine pour qu'il puisse effectuer la transaction en votre nom
  • Signer un acte de cession de parts devant notaire et transférer les parts vendues à l'acquéreur pour transférér les parts
  • L'acheteur doit payer le prix de vente convenu. Le paiement sera généralement effectué par virement bancaire

Il est important de noter que la vente de parts en SCPI peut prendre du temps et qu'il peut être difficile de trouver un acheteur, surtout si le marché est instable. Il est également recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant de vendre vos parts pour évaluer les conséquences fiscales et patrimoniales de l'opération.